¿Perdió su trabajo por el coronavirus? Así puede evitar un desalojo si le cuesta pagar la renta
Más de un millón de californianos solicitaron asistencia por desempleo mientras los casos de coronavirus aumentan en las últimas semanas.
La pandemia y la devastación económica que ésta ha provocado llevaron a muchos inquilinos a preguntarse cómo van a pagar la renta el 1º de abril, después de semanas de quedarse en casa y, en algunos casos, no poder trabajar, en pos de frenar la propagación del virus.
Desde prohibiciones de desalojo hasta alivios hipotecarios, aquí hay una guía de protección para inquilinos y propietarios de viviendas en California:
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¿Todavía debo pagar la renta?
Sí. Ningún programa gubernamental aprobado hasta la fecha condona a los inquilinos de California su obligación de pagar. Incluso en Los Ángeles y otras ciudades donde se han aprobado ayudas para inquilinos, estos deben abonar el alquiler en su totalidad.
Pero, ¿qué pasa si no puedo pagar? ¿Me desalojarán?
El gobierno federal, el gobierno estatal y las ciudades y condados individuales han ofrecido muchas protecciones para los inquilinos en riesgo de ser desalojados. Pero no existe una prohibición general que impida el proceso legal de desalojo en California, y la fuerza de las protecciones que existen depende de dónde viva y quién sea su arrendador.
Sin embargo, todos los inquilinos en el estado tienen derecho a una demora del desalojo hasta el 31 de mayo si no pueden pagar la renta debido a circunstancias financieras o médicas causadas por el coronavirus.
Para ser elegible, los inquilinos deben haber perdido su empleo u horas en el trabajo, o haber tenido que cuidar a niños cuyas escuelas están cerradas o a familiares con COVID-19. Los inquilinos también deben notificar a sus propietarios por escrito a más tardar siete días después de la fecha de vencimiento de su renta, o antes del 8 de abril o el 8 de mayo, si no pueden pagar.
El 1º de junio, los inquilinos afectados aún pueden ser desalojados si no pagaron la renta en abril o mayo.
¿Qué pasa con las protecciones del gobierno federal?
Como parte del paquete de estímulo económico de coronavirus firmado por el presidente Trump la semana pasada, el gobierno federal ofreció garantías adicionales para quienes rentan. Sin embargo, estas disposiciones son confusas y será difícil para los inquilinos determinar si califican para ellas.
El paquete incluyó una moratoria de desalojo por 120 días para quienes no pueden pagar la renta. Pero ésta sólo se aplica a los inquilinos en propiedades -tanto viviendas unifamiliares como apartamentos- cuyos locadores tienen hipotecas respaldadas por el gobierno federal.
Todos los inquilinos que viven en viviendas de bajos ingresos subsidiados por el gobierno federal también están cubiertos automáticamente, remarcó Shamus Roller, director ejecutivo del National Housing Law Project.
En general, aproximadamente el 40% de las viviendas unifamiliares de la nación y cerca de la mitad de las multifamiliares califican, con hipotecas respaldadas por Fannie Mae, Freddie Mac u otras fuentes federales, según el National Housing Law Project y el National Multifamily Housing Council. Sin embargo, los locatarios no tienen una forma sencilla de saber si su arrendador posee una hipoteca de ese tipo. “Desde la perspectiva del inquilino, es muy difícil saber si está protegido”, consideró Roller.
¿Qué pasa con las protecciones en ciudades y condados en California?
Más de 80 gobiernos locales -incluidos Los Ángeles, San Diego, San José y San Francisco- han aprobado alguna versión de una prohibición temporal de los desalojos, según la Asociación de Apartamentos de California, el grupo de propietarios más grande del estado. Estas medidas brindan protecciones más allá de las ofrecidas por los gobiernos federal y estatal.
En la ciudad de Los Ángeles, quienes no puedan pagar el alquiler debido a dificultades económicas o porque su salud se ha visto afectada por el coronavirus no podrán ser desalojados.
Tampoco los angelinos con familiares que se mudaron a sus hogares debido al virus y que aumentan el número de personas que de otra manera estarían permitidas bajo su contrato de arrendamiento.
En Los Ángeles los locatarios tienen hasta un año después de que expire la orden de emergencia de la ciudad para pagar la renta. No se aplicarán los cargos de mora por falta de pago.
También están protegidos contra el desalojo los inquilinos cuyos propietarios planeaban retirar los alquileres del mercado bajo la Ley Ellis, o intentaban desalojarlas mudándose ellos mismos a las viviendas.
El lunes, el alcalde Eric Garcetti emitió una orden ejecutiva separada que impide que los propietarios de cientos de miles de apartamentos en toda la ciudad aumenten la renta durante la pandemia. Oakland aprobó una política menos estricta como parte de su moratoria de desalojo, que limita la posibilidad de que los propietarios suban los alquileres en propiedades cubiertas por las políticas de renta controlada de la ciudad.
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¿Qué sucede si el propietario intenta desalojarme de todos modos?
Los inquilinos de Los Ángeles pueden contactar a la agencia de vivienda de la ciudad para recibir asistencia. En Los Ángeles y en otras áreas de California también pueden usar en la corte las moratorias aprobadas por su ciudad, o las normas aprobadas en todo el estado, como defensa contra un desalojo.
Además, una denuncia de desalojo podría no llegar muy lejos en este momento. En cumplimiento del pedido de distanciamiento social, muchos tribunales de California han restringido en gran medida sus actividades, incluida la posibilidad de escuchar ese tipo de casos. En Los Ángeles, esos expedientes fueron suspendidos hasta nuevo aviso, excepto en casos de emergencia.
En resumen, muchos programas gubernamentales superpuestos brindan algunas protecciones para los inquilinos contra el desalojo en este momento. Pero ninguno finalmente condona los pagos de alquiler, y casi todas las protecciones exigen que los inquilinos demuestren cómo han sido perjudicados por el coronavirus.
La mejor manera de evitar un desalojo eventual es asegurarse de haber guardado toda la documentación, incluidos los registros laborales y de salud.
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¿Qué obtendrán los propietarios?
Los propietarios obtienen más que los inquilinos, ya que tanto el gobierno federal como el estatal han asegurado diferentes formas de asistencia financiera.
Según el plan federal, los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal no pueden ser forzados a una ejecución hipotecaria durante al menos dos meses. Además, los propietarios que han sufrido dificultades económicas por el virus pueden solicitar un aplazamiento de seis meses de sus pagos, sin multas, intereses ni recargos.
Sumado a ello, la semana pasada, el gobernador Gavin Newsom anunció que cuatro de los bancos más grandes del país (Wells Fargo, US Bank, Citibank y JPMorgan Chase), así como 200 bancos y cooperativas de crédito autorizados por el estado permitirán a los propietarios afectados en California diferir los pagos por al menos tres meses. Los pagos retrasados no serían reportados a las agencias de crédito.
Para los locadores, según un plan ofrecido por el gobierno federal, los propietarios de apartamentos con hipotecas respaldadas por el gobierno federal pueden diferir sus pagos durante tres meses. Pero si aceptan ese beneficio, también deben acordar no desalojar a sus inquilinos y renunciar a los cargos por pagos atrasados.
Los funcionarios de salud locales dan estimaciones catastróficas de posibles muertes por coronavirus si no se siguen las órdenes de quedarse en casa.
¿Qué están haciendo los propietarios?
Algunos ofrecen ayuda a los inquilinos más allá de lo que exige la ley. La Asociación de Apartamentos de California recomendó a sus miembros dejar de lado cualquier aumento en la renta y los desalojos para los afectados por el coronavirus, además de la exoneración de los cargos por pagos atrasados y la posibilidad de crear planes de pago flexibles. Sin embargo, estas son sólo pautas.
¿Cuál es la conclusión?
Si bien el gobierno federal aumentó los beneficios de desempleo y está emitiendo un pago directo de una sola vez de hasta $1,200 para la mayoría de los adultos, muchos defensores de la vivienda -incluidos los grupos de propietarios- creen que no es suficiente dinero para garantizar que los inquilinos, particularmente en estados caros como California, puedan pagar todas sus cuentas.
“No hay asistencia de renta directa para todos los que la necesitan”, señaló Carol Galante, directora de la facultad del Centro Terner para la Innovación de la Vivienda de UC Berkeley. “Creo que es un error”.
A los propietarios de viviendas, por otro lado, probablemente les pueda ir mejor en esta situación.
Para leer esta nota en inglés, haga clic aquí.
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