Las cuadrillas de desalojo llevan consigo abogados, policías, agentes bancarios y equipos de mudanzas y entran través de las puertas de la desvencijada urbanización Cañadas del Florido.

Ellos desalojan a los residentes, sellan las puertas con ladrillos y colocan carteles de advertencia contra robos o invasiones. Pero las unidades abandonadas proliferan por todos lados en esta comunidad de 2.000 viviendas. Los invasores ignoran los signos y ocupan las casas. Las velas que usan para iluminarse, emiten un brillo tenebroso durante la noche.

El turno de María de Jesús Silva llegó en un día de primavera en 2014, cuando encontró una gruesa pila de documentos de ejecución hipotecaria en su puerta.

De acuerdo a los documentos, el Banco de Nueva York Mellon actuando como fiduciario en nombre de los tenedores de bonos, estaba iniciando el largo proceso legal para expulsar a Silva de la casa de dos dormitorios que compró en 2006 y que compartió con su hija, su yerno y su nieta.

“Me sorprendió porque New York Mellon es un banco muy poderoso, y yo soy una persona muy pobre”, dijo Silva, quien gana 225 dólares al mes trabajando en una estación de servicio. Ella ha contratado a un abogado para tratar de evitar su desalojo.

Una de las réplicas más duras del colapso de la vivienda en México provino de hipotecas subprime otorgadas a personas pobres, personas qie no calificaban para préstamos del Infonavit, la gigantesca agencia de financiamiento de vivienda de México.

Ambos tipos de préstamos presentaban pagos mensuales en aumento, y el monto total adeudado también aumentó. Pero los préstamos subprime se estructuraron para aumentar a una tasa más alta.

Para los inversionistas, esos pagos crecientes proporcionaron una cobertura contra la inflación y las fluctuaciones monetarias. Pero para los propietarios, los onerosos términos del préstamo provocaron incumplimientos a gran escala.

Diez años después, un ciclón de ejecuciones hipotecarias continúa mostrando, como en cámara lenta el camino de la destrucción financiera por todo México. Es una de las últimas etapas del colapso de vivienda que dejó los complejos habitacionales plagados de problemas de infraestructura y casas abandonadas. Ahora los bancos y tenedores de bonos están extendiendo su alcance hasta los complejos habitacionales en decadencia, para apoderarse de las casas.

En el vecindario de Silva, en el este de Tijuana, los buzones están repletos de avisos de ejecución hipotecaria. Las entradas a las calles han sido cerradas, en un vano intento por detener a los equipos de desalojo. “¿El banco está tratando de quitarle su casa?”, dice un letrero con un número de teléfono para llamar, clavado en un poste tambaleante.

La hipoteca de Silva llegó a través de Su Casita, un prestamista mexicano que recibió fondos de un brazo del Banco Mundial llamado International Finance Corp., cuyo lema es “Reducir la pobreza. Mejorando Vidas”.

Ella hacía sus pagos en persona, pero después de seis años la carga se volvió demasiado grande. El pago mensual había aumentado un 32%. La cantidad que debía se había disparado un 20%, al equivalente de alrededor de 18,000 dólares en ese momento.

Dejó de pagar, desencadenando el proceso de ejecución hipotecaria.

Silva dijo que el constructor y los prestamistas “nos engañaron para comprar estas casas, y todos se fueron, o están esperando a ser desalojados en cualquier momento”.

El Banco de Nueva York Mellon, que no quiso hacer comentarios, vendió su filial bancaria mexicana en 2014.

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Los préstamos subprime realizados en los Estados Unidos que provocaron el colapso del mercado de vivienda hace una década, tenían algunos frenos o candados contra los pagos desorbitados, como los topes a los aumentos de las tasas de interés. Estos préstamos mexicanos no tienen ninguno.

Los préstamos fueron ofrecidos por compañías constructoras, bancos e intermediarios hipotecarios mexicanos -algunos respaldados por el Banco Mundial, otros por empresas con sede en los Estados Unidos que habían desempeñado un papel en la crisis hipotecaria estadounidense.

Más tarde, los préstamos en México fueron agrupados en valores respaldados por hipotecas por los bancos de inversión de Wall Street y vendidos a los tenedores de bonos. Los ingresos de los bonos provienen de los pagos de la hipoteca realizados por los compradores de viviendas. Una vez que los propietarios comenzaron a atrasarse en los pagos, las tasas de incumplimiento se dispararon y los tenedores de bonos iniciaron acciones masivas de ejecución hipotecaria.

Las instituciones financieras y el gobierno mexicano promovieron los llamados préstamos de interés social como un medio para extender la propiedad de vivienda a vendedores de tacos, vendedores ambulantes, esteticistas, limpiadores de casas y otros que funcionan en la enorme economía subterránea de México. Ellos constituían alrededor del 10% del mercado hipotecario.

A los compradores se les aseguró que los pagos de la hipoteca se mantendrían estables. Las tablas de amortización dadas a los prestatarios mostraron pagos mensuales y tasas de interés fijas durante 25 o 30 años.

Pero las tablas omitieron un factor clave: los pagos estarían vinculados a un índice llamado Unidades de Inversión, o UDI para abreviar, que sigue al índice de precios al consumidor mexicano.

Cada cuota mensual se determinó multiplicando el monto “fijo” adeudado por la tasa de UDI, que creció ligeramente cada mes.

Cómo funcionan los préstamos UDI

Entre 2000 y 2010, esos implacables incrementos mensuales aumentaron notablemente: la tasa de UDI subió un 70 %. Y como los pagos aumentaron mensualmente, también lo hizo la cantidad total adeudada.

Los analistas financieros contratados por los grupos de deudores descubrieron que los propietarios pagarían el monto del préstamo original hasta siete veces en un lapso de 30 años.

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Roberto Ramos, un ex vendedor de Homex, una vez el constructor de casas más grande de México, empezó a ver los problemas unos dos años después de que la gente compro sus casas. Algunos compradores en el desarrollo de El Laurel en Tijuana ya no lo saludaban. Otros le lanzaban miradas despectivas.

“Pasaban por la oficina de ventas y me decían que ya no podían pagar sus casas”, dijo Ramos. “Ellos decían, ‘O alimento a mi familia, o pago la hipoteca’”.

Los vendedores generalmente ayudaban a los compradores con sus solicitudes de préstamo y eran responsables de garantizar que los prestatarios entendieran los términos del préstamo. Pero eso no fue posible, dijo Ramos, porque incluso él mismo no los entendía.

En las sesiones de capacitación, los supervisores pasaron por alto los detalles del préstamo y le dijeron a los vendedores que minimizaran los riesgos, dijo. Los prestatarios con préstamos de Su Casita, por ejemplo, recibieron un panfleto que minimizaba los riesgos financieros.

“El préstamo de interés social se proporciona en términos muy accesibles”, decía el panfleto. “A la larga, representa un ahorro importante y una inversión magnífica”.

Ramos, que hizo cientos de préstamos, muchos de los cuales terminaron en ejecución hipotecaria, dijo que finalmente dejó de dirigir a los prestatarios a los instrumentos financieros. “Pensé que estaba ayudando a la gente”, dijo. “En cambio, estaba matando a sus sueños”.

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Una gran fuente de financiamiento para los préstamos de UDI provino del Banco Mundial y el Banco Interamericano de Desarrollo, que aportaron cerca de 3 mil millones de dólares al banco de desarrollo social de México, la Sociedad Hipotecaria Federal. El banco a su vez canalizó el dinero a los prestamistas que hicieron los préstamos para las casas.

Los bancos y prestamistas hipotecarios hicieron alrededor de 850,000 préstamos de 2000 a 2013, la mayoría de ellos en UDIs, de acuerdo a analistas y estadísticas del gobierno mexicano.

Los analistas dieron las sólidas calificaciones basados en el supuesto de que los salarios de los deudores seguirían el ritmo de la inflación, y que el valor de la vivienda aumentaría y que los préstamos se otorgarían a prestatarios solventes.

En cambio, los salarios a menudo permanecieron estancados, los valores de la vivienda cayeron o se mantuvieron estables, y muchos préstamos se otorgaron a personas que no podían pagarlos.

El fraude hipotecario y los estándares de préstamos laxos, como en Estados Unidos, también jugaron un papel en la crisis.

Un informe interno de 2008 de la Sociedad Hipotecaria Federal citó la fabricación de documentos y la colusión entre los constructores y los prestamistas hipotecarios como factores del fuerte aumento del incumplimiento de pagos de los préstamos. Las grandes empresas de construcción, incluida Homex, realizaban ventas sin tener en cuenta la capacidad de pago a largo plazo de los prestatarios, según el informe.

La gran cantidad de préstamos otorgados en México, fue aclamada como un éxito en una gala de la industria financiera en 2007 en el Ritz-Carlton de la ciudad de Nueva York. Credit Suisse ganó el premio al “acuerdo del año” por la suscripción de 1,876 préstamos de UDI originados y suscritos por Su Casita y Financiera GMAC, la compañía de servicios financieros afiliada a General Motors.

Para 2016, la tasa de incumplimiento de los préstamos del “acuerdo del año” había alcanzado el 80% de acuerdo a Standard & Poors.

Prestamista hipotecario tras prestamista hipotecario, agobiados por préstamos incobrables, se declararon en quiebra. Hubo tantos incumplimientos que algunos prestamistas formaron compañías de servicios hipotecarios para manejar los préstamos incobrables que su propia industria había creado.

Un ejecutivo de la firma Patrimonio, dio a conocer su enfoque en una conferencia de finanzas en Miami en 2011. “El alto rendimiento de la región, la mala situación de los préstamos y la angustia que se ha generado, ha convertido estas bombas de tiempo, en una gran oportunidad”, fue el título de su presentación.

El ejecutivo, Ignacio Farías, en una entrevista telefónica, dijo que las “bombas de tiempo” no fueron causadas por los corredores de hipotecas como él, sino por el gobierno, que ideó los préstamos tipo UDIs y no ofreció modificaciones al préstamo cuando los prestatarios tuvieron problemas.

Mark Zaltzman, ex director de Su Casita, dijo que su compañía hizo todo lo posible para eliminar las solicitudes de préstamos fraudulentos presentadas por empresas de construcción.

“No es tanto que el producto estuviera mal diseñado. Fue un mal manejo de la situación luego de la desaceleración de la economía”, dijo Zaltzman. “Esta fue la manera de llegar y proporcionar viviendas asequibles a una población desatendida en el grupo de ingresos más bajos.

Pero otros responsabilizan a los prestamistas hipotecarios y las compañías de construcción, que según ellos erosionaron los estándares de los préstamos en busca de ganancias.

Mario Novelo, director general de finanzas de la Sociedad Hipotecaria Federal, dijo que los prestamistas y las empresas de construcción en gran parte causaron la crisis porque hicieron préstamos a compradores no calificados y pasaron el riesgo a otros. No hubo supervisión del gobierno, y la industria se aprovechó, dijo.

“Lo único que les importaba a las compañías de construcción era meter a la gente en las casas. No les importaba si los prestatarios podían pagar o no”, dijo Novelo en una entrevista.

La Sociedad Hipotecaria Federal dejó de financiar préstamos de UDI en 2013.

El Banco Mundial rechazó repetidas solicitudes para una entrevista. En un comunicado, el banco dijo, “Similar a la experiencia en los Estados Unidos, la crisis financiera de 2008 restringió el financiamiento disponible para los prestamistas de vivienda de México y expuso prácticas deficientes de crédito en la industria de préstamos hipotecarios”.

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Silva, la empleada de la gasolinera, solía subir la empinada cuesta hasta la oficina de sus prestamistas para poder entregar el pago de la hipoteca. Su casa de dos recámaras, construida por Homex, estaba deteriorada, con el techo goteando y las tuberías rompiéndose con regularidad, pero aún era mejor que pagar el alquiler.

Pagó 328,000 pesos (unos 27,000 dólares al tipo de cambio de 2006), financiando la compra a través de un préstamo de UDI de 25 años y un préstamo gubernamental más pequeño.

Silva, que dijo que los préstamos UDI nunca se los explicaron, se mantuvieron vigentes por varios años. Pero en el 2011, sus pagos mensuales casi se habían igualado a su salario mensual.

Desde entonces ella ha esperado constantemente su desalojo. Afuera, el vecindario plagado de crímenes continúa deteriorándose, sus calles están plagadas de hogueras, pilas de basura y buzones destruidos llenos de avisos de ejecución hipotecaria.

“Todos los días”, dijo Silva, “me temo que van a llamar a mi puerta”.

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Credits: Produced by Andrea Roberson, motion graphics by Swetha Kannan, video by Jessica Q. Chen