La historia de Homex: auge y caída
Sam Zell estaba buscando oportunidades, y encontró una muy buena en México.
El gobierno estaba trabajando con los desarrolladores para construir complejos masivos de viviendas para familias pobres y de clase trabajadora fuera de cada ciudad importante. Con miles de millones de fondos del gobierno fluyendo hacia el mercado de la vivienda, los constructores se alistaron para cosechar una bonanza económica.
Zell, un multimillonario inmobiliario de Chicago, descubrió una buena perspectiva en 2002 en el estado de Sinaloa -una pequeña empresa de construcción llamada Homex, propiedad de cuatro hermanos de la familia De Nicolas.
Los hermanos poseían la ambición. Zell, a través de su Equity International Investment Fund I, les proporcionó un impulso de capital de 32 millones de dólares.
Durante los siguientes seis años, la compañía pasó de construir 5,000 casas al año a construir 57,000. Se unió a las filas de los constructores de casas más grandes de América del Norte, comenzó la construcción de proyectos en Brasil y abrió oficinas en Egipto e India.
La historia de Homex tocó tanto las billeteras como las fibras del corazón: los inversionistas podían obtener grandes ganancias mientras ayudaban a resolver la escasez global de viviendas. El Banco Mundial, los bancos de inversión de Wall Street, los fondos universitarios, las fundaciones y los fondos de pensiones de Estados Unidos invirtieron miles de millones de dólares en la empresa.
El valor de Homex, de 100 millones de dólares cuando se hizo pública en 2004, se disparó a 3 mil millones de dólares. Los ejecutivos de la compañía fueron a la Bolsa de Valores de Nueva York para tocar la campana de cierre y gritaron “¡Homex! Homex! ¡Homex!”. Los hermanos De Nicolas viajaron por el mundo como embajadores del empresariado mexicano.
Las grandes ganancias, sin embargo, enmascararon los defectos que finalmente destruyeron el gran esfuerzo de México para proveer vivienda a las masas. Los desarrollos habitacionales estaban plagados de defectos de infraestructura y construcción, y los residentes los abandonaron por miles, lo que ayudó a desencadenar el colapso de la industria de la vivienda.
En 2014, seis años después de que el fondo de Zell vendiera sus acciones, Homex cayó en bancarrota. La Comisión de Valores y Bolsa de Estados Unidos acusó a Homex este año, de cometer lo que se cree que es el mayor fraude en la historia de México, diciendo que había informado de ventas “falsas” de más de 100,000 viviendas. Las acusaciones se referían a actividades que ocurrieron después de que se desvinculara el fondo de Zell, y Zell no fue mencionado en la denuncia.
Hoy, con sus desarrollos desmantelados, en ruinas y a medio terminar en la mayoría de las ciudades de de México, Homex es una de las empresas más despreciadas del país. Conocida como “Robex” por algunos, la compañía es objeto de burlas en blogs y vallas publicitarias, en canciones de punk rock y en una parodia de internet de Hitler en su búnker.
Mucho antes de que todo se viniera abajo, había un grupo que ya sabía lo mal que estaban las cosas: las personas que tenían que vivir en las casas construidas por Homex.
Víctor Ambrosio, un vendedor de pollo de 27 años, y sus padres, compraron una casa de dos dormitorios en el desarrollo de Colinas de Santa Fe, que se inauguró en 2007 en Veracruz, en el Golfo de México.
A medida que el precio de las acciones se dispararon, los propietarios sufrieron cortes de energía y escasez de agua tan aguda, que una vez trataron de voltear el tráiler de la oficina de ventas donde los empleados de Homex se habían resguardado.
“Cuando vi las casas modelo, dije ‘Guau’”, recordó Ambrosio. “Pero todo era humo y espejos. Había defectos en todas partes, como una bomba de tiempo”.
El ascenso de la compañía fue impulsado por la promesa del entonces presidente Vicente Fox de triunfar donde sus predecesores no habían cumplidoß la garantía de la Constitución mexicana de un hogar “digno y decente” para todos los ciudadanos.
Fox liberó a Infonavit, la gigantesca agencia mexicana de financiamiento de vivienda, que contaba con el dinero proveniente de las contribuciones de los empleadores y que los trabajadores podían aprovechar para obtener préstamos hipotecarios. Fox estableció elevadas metas para la agencia, empujándola a hacer cientos de miles de préstamos hipotecarios cada año.
Los desarrolladores, que tenían una cartera de clientes precalificados, podrían vender casas tan rápido como pudieran construirlas.
Homex afirmó haber perfeccionado la producción en masa de viviendas asequibles a un precio de $ 15,000 a $ 35,000. Los ejecutivos se jactaban de que los equipos de construcción podían levantar una casa entera en un día.
Era el sueño de cualquier inversionista. Las apuestas de Zell en propiedades de EE. UU. -Desde torres de oficinas hasta parques de casas rodantes, lo convirtieron en uno de los magnates de bienes raíces más ricos de Estados Unidos.
En 1999, Zell había vuelto su mirada más allá de Estados Unidos, para lo cual estableció Equity International Properties Ltd., una firma de capital privado enfocada en bienes raíces en mercados emergentes.
Equity International Fund I se concentró en México y apuntó a una tasa de rendimiento anual del 20% para sus inversores estadounidenses, según un perfil de fondos de Preqin, una compañía de datos que rastrea los fondos de capital privado. Entre los inversionistas se encontraba General Motors Investment Management Corporation y la Fundación John D. y Catherine T. MacArthur. El fondo recaudó 368 millones de dólares.
Con 32 millones de dólares de ese capital, Zell compró en 2002 una participación en Homex que representaba aproximadamente el 26.5% de la compañía.
Los ejecutivos de Equity International ‘embellecieron’ la compañía mexicana para la oferta pública inicial en la Bolsa de Nueva York. Homex adoptó los estándares de contabilidad de EE. UU. y sus ejecutivos perfeccionaron su inglés.
Equity International, que afirma en su material promocional que se involucra de una manera “proactiva en las decisiones comerciales clave” de su cartera de compañías, aumentó su papel en Homex.
El director ejecutivo del fondo, Gary Garrabrant, se convirtió en el vicepresidente de Homex. Zell viajó a Boston y Nueva York para presentar Homex a los inversionistas, de acuerdo con un artículo del Wall Street Journal publicado en el 2005 en el Wall Street Journal.
Las viviendas construidas por Homex, empezaron a aumentar a un ritmo acelerado, pasando de 7.000 en 2002 a 13.000 un año después. Los ingresos se triplicaron a 260 millones de dólares. El 29 de junio de 2004, Homex se hizo público, y recaudó 141 millones de dólares.
La explosión de construcción fue impresionante. Aunque ya trabajaban en proyectos en 16 ciudades, Homex comenzó a construir 17 más en los siguientes años.
En 2004, Fox asistió a una ceremonia para celebrar la construcción de la casa número 9,000 en el desarrollo de Hacienda de Santa Fe, cerca de Guadalajara.
Paul Wolfowitz, entonces presidente del Banco Mundial, elogió a Homex en 2006 después de que ejecutivos de la compañía lo llevaron a hacer un recorrido por el desarrollo de 4,212 viviendas en las afueras de Monterrey.
El banco había invertido más de mil millones de dólares en viviendas mexicanas, proporcionando fondos para el banco de desarrollo del país y tomando participaciones accionarias en compañías de prestamistas hipotecarios y compañías de construcción, incluyendo Homex.
“Vi muchos ejemplos convincentes de la importancia de que el sector privado ofrezca oportunidades para que los pobres transformen sus vidas y les den a sus hijos un futuro mejor”, dijo Wolfowitz en el informe anual del banco en 2006.
Para 2009, se estima que 1 millón de personas vivían en viviendas de Homex.
“Creemos que una casa es muy, muy importante y todos necesitan una”, dijo el entonces presidente ejecutivo de Homex, Gerardo De Nicolas, en un seminario de motivación de Anthony Robbins.
Cuando los aplausos a Homex llegaron a su punto máximo, Zell se estaba retirando. En 2006, comenzó a vender grandes cantidades del fondo, y para 2008 Equity International había vendido la última de sus acciones de Homex.
Equity International se jactó públicamente de su éxito en México.
Los beneficios de Homex superaron los 500 millones de dólares para los inversores del fondo, dijo Garrabrant dijo a la revista Private Equity Real Estate en julio de 2009”.
En 2010, dos años después de que el fondo dejó de invertir en Homex, Zell escribió en una revista inmobiliaria mexicana que había traído los estándares de transparencia de Estados Unidos a la empresa mexicana con su inversión, “y nos pagaron por ello”.
Zell y Garrabrant se rehusaron a hacer comentarios. Zell no menciona a Homex en su libro “¿Estoy siendo demasiado sutil?” publicado en el 2017, en el que hace un relato de sus estrategias de inversión a través de los años. (Zell fue presidente de Tribune Co. de 2007 a 2012, cuando era dueño de Los Angeles Times).
El modelo comercial de Homex empezó a mostrar serias grietas a partir de 2004.
Ese año la compañía comenzó a trabajar en el desarrollo de Las Almeras en Ciudad Juárez. Consistía en 1.303 viviendas ubicadas en el lecho de un lago seco, un sitio que los geólogos habían advertido que era propenso a las inundaciones.
Un año después, Homex inició el desarrollo de 4.000 viviendas en Costa Dorada en un área de humedales de Acapulco, ignorando las advertencias de los geólogos.
Ambos desarrollos se inundaron repetidamente.
En 2007, la Agencia Federal de Protección al Consumidor de México criticó a Homex por fallas en la construcción de un desarrollo en Monterrey llamado Barrio de la Industria.
El constructor no compacto adecuadamente la tierra, causando erosión e inestabilidad del suelo, según un informe de la agencia que citó un estudio de la Universidad Autónoma de Nuevo León. Las paredes se resquebrajaron, los pisos de concreto se rompieron, las aceras se hundieron y el agua de lluvia se amontonó en patios y calles, de acuerdo con el estudio.
La agencia también citó a Homex por incumplir su promesa de escuelas, servicios subterráneos y materiales de alta calidad en el desarrollo de 1.100 viviendas
“Dicha constructora eñgano a los consumidores desde el inicio de la compra de las viviendas”, dijo el informe.
La agencia multó a Homex con alrededor de 500,000 dólares. Se suponía que el dinero se usaría para reparaciones, pero César Salazar, líder de la urbanización en el desarrollo de Monterrey, dijo que el no vio que se hiciera reparación alguna.
Homex y la agencia de consumidores declinaron hacer comentarios.
Fue solo el comienzo de todo. En los desarrollos de Homex en todo México, los defectos salieron a flote con las primeras lluvias o al tratar de abrir o cerrar un grifo. Sistemas de agua rotos. Las bombas no funcionaron correctamente. Las plantas de tratamiento de aguas residuales se descompusieron. Calles mal diseñadas desaparecieron con rapidez.
Desde mediados de la década del 2000 y hasta fines de esa década, las protestas de los propietarios y oleadas de quejas estallaron en casi todas las ciudades donde Homex estaba operando.
Pero durante las llamadas de ganancias trimestrales con analistas de Wall Street, los ejecutivos de Homex no mencionaron el creciente descontento social y minimizaron los problemas que tenían para completar la infraestructura prometida.
En 2007, un ejecutivo de Homex le dijo a analistas que la firma tenía programado comenzar a construir miles de casas nuevas en Santa Teresa, un desarrollo habitacional gigante en Huehuetoca, al norte de Ciudad de México.
“Estamos mejorando la infraestructura para poder entregar esas viviendas a principios del año que viene “, dijo Alan Castellanos, director financiero de Homex.
No mencionó los cortes de energía generalizados que había en otras partes del desarrollo que Homex ya habían construido.
Cada año, Homex archivó las conversaciones con la Comisión de Bolsa y Valores, y casi todos los años la SEC planteó preguntas sobre las prácticas contables y de informes de la firma. En 2006 preguntó por qué los ingresos netos de la compañía se informaron de manera diferente según las reglas de contabilidad de México y Estados Unidos.
En 2008, la SEC solicitó más información sobre el número de viviendas vendidas y no vendidas, y cuestionó la práctica de la compañía de incluir préstamos de la misma empresa como flujo de caja.
En 2011, la agencia, luego de observar errores en las presentaciones de Homex, cuestionó la efectividad de los procedimientos de divulgación de la compañía y ordenó que no hiciera “cambios no permitidos” en los documentos de certificación.
Los representantes de Homex en reportes a los medios, atribuyeron los problemas a los propietarios y a los gobiernos locales, diciendo que la falta de mantenimiento en los hogares y en las calles, contribuyó a al deterioro. La compañía simplemente estaba siguiendo las leyes locales de zonificación que permitían el desarrollo en zonas de alto riesgo, dijeron.
Pero los expertos en vivienda y los funcionarios locales dijeron que Homex, con el respaldo de Wall Street y una misión social apoyada por el presidente de México, fue capaz de pasar por alto las regulaciones y a los funcionarios locales.
A pesar de que los problemas en los desarrollos de Homex eran evidentes, la compañía continuó recibiendo aprobaciones aceleradas. Los proyectos existentes fueron dejados de lado para que la compañía pudiera comenzar a trabajar en otros nuevos, dijo José Becerra O’Leary, ex alto funcionario de la oficina regional de Veracruz de la Comisión Federal de Electricidad de México.
En lugar de terminar los proyectos, Homex “utilizaba el dinero para otras cosas… y dejaba numerosos problemas detrás “, dijo O’Leary. “El problema radica en por qué las autoridades siguieron permitiendo esto”.
Las quejas de los propietarios acerca de las construcciones en mal estado y la infraestructura sin terminar habían recibido muy poca atención. Entonces Homex y el gobierno enfrentaron un problema más serio: los residentes comenzaron a empacar y mudarse.
A fines de la década de 2000, bloques de viviendas abandonadas asolaron los desarrollos de todo el país. Los invasores y las pandillas empezaron a ocupar dichas casas. El crimen aumentó notoriamente, generando que más gente se mudara.
Un informe de 2015 de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico con sede en París estimó que unas 500,000 casas construidas por Homex y otros desarrolladores entre 2006 y 2010 estaban vacantes.
En respuesta, el sucesor de Fox, el presidente Felipe Calderón, comenzó a canalizar los préstamos del Infonavit hacia proyectos en las grandes ciudades. El cambio suscitó preocupación en Wall Street porque los desarrollos urbanos exigían edificios altos, que requieren más tiempo y dinero para completarse.
Los ejecutivos de Homex tranquilizaron a los inversores en una consulta trimestral de ganancias en mayo de 2011, diciendo que la tecnología de construcción única de la compañía era adaptable a viviendas “verticales”.
“Esto no es nada nuevo y no representa un obstáculo para Homex “, dijo Gerardo de Nicolas, director ejecutivo de Homex.
En su presentación anual de 2011 ante la SEC, Homex presentó una imagen de estabilidad financiera.
Informó que vendió 52.486 viviendas
En realidad, Homex vendió 11.006 viviendas ese año, dijo la SEC en marzo, afirmando que la compañía había inflado los ingresos contando las ventas de viviendas que nunca se construyeron.
La SEC, sin el conocimiento de los inversores, había estado investigando a Homex desde al menos julio de 2012. Ese mismo año, Homex aseguró una línea de crédito de 75 millones de dólares del Banco Mundial y recaudó $ 400 millones en el mercado de bonos de EE. UU.
“El competente equipo directivo de Homex ejecuta fuertes controles internos, tiene experiencia en la construcción y tiene prácticas eficientes”, dijo Moody Investors Service en un informe del 2012. En el que le dio a los bonos de la compañía una “perspectiva de calificación estable”.
Poco después de que el presidente Enrique Peña Nieto asumiera el cargo a fines de 2012, los problemas de Homex aumentaron. El presidente anunció que casi todos los futuros préstamos gubernamentales para vivienda serían destinados para rascacielos urbanos.
“Trabajando juntos podemos construir ciudades dignas, casas con suficiente espacio y con infraestructura básica que eleve la calidad de vida de todos los mexicanos”, dijo Peña Nieto, en un evidente cambio de dirección de las políticas de sus predecesores.
El cambio fue devastador para Homex.
Los ingresos cayeron un 46% en el primer trimestre de 2013 y un 84% el siguiente.
Las llamadas de ganancias trimestrales se volvieron tensas ya que algunos analistas acusaron a Homex de falta de transparencia y de engañar a los inversores con estimaciones de ganancias demasiado optimistas.
“¿Por qué deberíamos creer ahora, después de tres años, de no tener ni remotamente una aproximación a sus cálculos?”, dijo Denis Parisien, analista de Deutsche Bank durante una conferencia telefónica en febrero de 2013. “Hablo con muchos inversores, así que solo estoy reflejando lo que estoy escuchando, la frustración que estoy escuchando”.
Desesperado, Homex recurrió a Zell en abril de 2014, pidiéndole a su ex socio una línea de crédito de 135 millones de dólares de su Credit Opportunity Fund.
No hay evidencia de Homex recibiera esa línea de crédito.
El precio de las acciones de Homex, que había llegado a 69 dólares en 2008, cayeron a 1 dólar por acción.
En julio de 2014, la empresa presentó Una de las mayores reestructuraciones de deuda en la historia de México. Enumeró 8 millones de dólares en efectivo y 2,500 millones de dólares en deuda.
Los ejecutivos redujeron la nómina, cortaron los pagos a proveedores y suspendieron los pagos a las empresas de servicios públicos.
Como reacción en cadena las luces se apagaron de un desarrollo de Homex a otro en todo México.
El caos llegó a Culiacán, capital del estado de Sinaloa y lugar de nacimiento de la compañía.
Afuera de las oficinas corporativas de Homex en Boulevard Alfonso Zaragoza Maytorena, cientos de empleados despedidos protestaron por los salarios no pagados.
A través de las cortes de bancarrota de la ciudad los inversionistas globales que compraron bonos de Homex y que extendieron líneas de crédito por más de 1,000 millones de dólares, exigieron el pago.
Entre ellos estaban Pacific Investment Management Co., la compañía de bonos de Newport Beach comúnmente conocida como Pimco, que prestó a Homex y a otras constructoras mexicanas decenas de millones de dólares; el Banco Mundial, que invirtió más de mil millones de dólares en el sector de la vivienda en México; y el Banco de America, de acuerdo con los documentos de bancarrota presentados por Homex en la corte federal mexicana.
Los ex tenedores de bonos y los acreedores acordaron perdonar su deuda a cambio de posesión de la empresa. Tendrían de 75% a 90% de las acciones de la compañía en virtud del acuerdo de reestructuración.
No está claro cuáles de los antiguos tenedores de bonos de Homex siguen siendo accionistas de la empresa reestructurada. Algunos de los acreedores originales vendieron sus bonos a precios reducidos a los fondos inversionistas de Estados Unidos especializados en adquirir deudas en dificultades.
Entre los fondos de cobertura representados en el comité de reestructuración de bancarrota de la compañía se encontraban Alden Global Capital, River Birch Capital, BSOF Master Fund, que es administrado por Blackstone Inc. y BlueCrest Capital, alguna vez el fondo de cobertura más grande del mundo.
Ninguna de las firmas quiso hacer comentarios para este artículo.
A fines de 2015, Homex salió de la bancarrota con lo que dijo era un nuevo enfoque “diseñado para cumplir con sus obligaciones y generar valor a sus accionistas”. El nuevo Homex construiría viviendas exclusivas para compradores de clase media.
En marzo de este año, la empresa fue sacudida por los reguladores estadounidenses, quienes abofetearon a la compañía con una queja por fraude de valores. La evidencia llegó desde muy arriba.
La SEC, anunciando la conclusión de su investigación, mostró una imagen satelital de un desarrollo de Homex en el estado de Guanajuato.
El desarrollo Benevento fue considerado como uno de los proyectos de mayor ganancia de la compañía. Homex dijo en sus presentaciones anuales ante la SEC que cientos de unidades habían sido vendidas allí en 2010 y 2011.
Pero la imagen satelital, tomada en 2012, mostró un parche vacío de calles de tierra.
La SEC dijo que la artimaña era parte de un “fraude masivo” por parte de Homex para inflar los ingresos en 3,300 millones de dólares de 2010 a 2012. Altos ejecutivos, incluyendo al CEO De Nicolas, presuntamente mantuvieron dos conjuntos de registros financieros e informaron ingresos falsos mientras Homex cotizaba en la Bolsa de Nueva York y recaudó 400 millones de dólares de los inversores, de acuerdo con la denuncia de la SEC
“Homex informó de forma sistemática y fraudulenta los ingresos por la venta de decenas de miles de viviendas al año que no se habían construido ni vendido”, dice la queja de la SEC.
La SEC dijo que Homex también había defraudado a los bancos mexicanos con hasta 7,700 millones de pesos.
Sin admitir ni negar los cargos, Homex resolvió el caso en marzo con la SEC, acordando una prohibición de cinco años en los mercados bursátiles de los EE. UU. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México multó a la compañía con 1.2 millones de dólares.
Pero no está claro si alguien tendrá que rendir cuentas.
En octubre la SEC presentó cargos de fraude contra De Nicolas y otros tres ex ejecutivos de Homex que ya habían renunciado a sus puestos. La agencia está buscando sanciones civiles no especificadas y el retorno de cualquier ganancia obtenida ilegalmente.
No se sabe con certeza si alguno de los acusados comparecerá para resolver los cargos ante la corte federal de San Diego.
En un comunicado el jueves, Homex dijo que “ha fortalecido los mecanismos de control interno para mejorar sus prácticas corporativas”, pero no comentó directamente sobre el caso con la SEC.
La compañía no respondió a la solicitud de que sus ejecutivos comentaran al respecto.
Se cree que todavía viven en México, donde las autoridades federales han declinado comentar si han iniciado una investigación.
Homex está ahora en el camino de regreso.
En Octubre, Homex recibió 48 millones de dólares en capital de nuevos inversionistas y pretende vender 1,800 viviendas este año.
“La industria de la vivienda en México sigue siendo un sector clave en la economía y el desarrollo del país debido a la necesidad de nuevas viviendas “, dijo José Baños López, nuevo director general de la compañía, en un comunicado de prensa.
Pero aunque la compañía prometió hacer reparaciones a los desarrollos existentes, hay pocos signos de soluciones, incluso en sitios donde las personas hacen colas para obtener agua o que han tenido que salir de sus casas que se encuentran en ruinas.
En agosto, dos torres de cuatro pisos en desarrollos separados de Homex se derrumbaron durante una tormenta tropical en el área de Cabo San Lucas. Los residentes y los grupos de ingeniería civil se habían quejado durante años de que los edificios, que se construyeron en los lechos de los arroyos, no eran seguros.
Los restos aún no han sido limpiados, y las estructuras se han convertido en áreas de juegos llenas de peligros para los niños y en un paraíso para los delincuentes.
Mientras tanto, en el desarrollo del Parque San Mateo a 30 millas al norte de la Ciudad de México, los clientes de Homex siguen soñando con ser propietarios de una vivienda. Una amplia avenida llena de banderas ondeantes conduce a la oficina de ventas, que cuenta con un gran mural de una familia sonriente disfrutando de un picnic.
Pero la escasez de agua es un problema constante y los ruidosos generadores diésel suministran energía a cientos de residentes, una solución ruidosa para un sistema eléctrico sin terminar.
Muchos residentes han vivido en el desarrollo a medio terminar durante años pero no tienen las escrituras de sus hogares. Homex nunca pagó para que se completara las transacciones, dicen los residentes.
Mientras tanto, los agentes de ventas saludan a los compradores potenciales todos los días, entregándoles un folleto que dice que las viviendas, con un precio de 20,000 dólares cada una, aumentarán en valor hasta en un 40%”. ,
“Tus sueños están a punto de convertirse en realidad”, dice el folleto.
La investigadora del Times Cecilia Sánchez en la Ciudad de México contribuyó a este artículo.
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