Se busca: ideas innovadoras para ofrecer vivienda a desamparados, rápido y a bajo costo

Para los estándares del Ayuntamiento, la propuesta era audaz. El desarrollador pidió un préstamo de $ 64 millones de Los Ángeles y prometió conseguir otros $ 16 millones a través de donadores privados que quieren invertir en causas nobles.

El dinero ayudaría a construir 60 proyectos, proporcionando vivienda a 1,980 personas sin hogar, y luego se pagaría en su totalidad tres años más tarde con un 3% de interés.

Para los miembros del comité de ciudadanos que supervisan la forma en que la ciudad gasta el bono de vivienda de $ 1,200 millones, esta propuesta por fin pareció una respuesta a una pregunta que habían formulado una y otra vez: ¿Cómo puede construirse esta vivienda más rápidamente y por menos dinero?

“Estoy tan emocionado de que esto sea posible”, dijo Kerry Morrison, miembro del comité. “Creo que esto es lo que el público espera”.

Pero los funcionarios de la ciudad rápidamente frenaron su entusiasmo.

“Eso sería extremadamente problemático”, dijo la Oficial Administrativa de la Ciudad, Yolanda Chávez. “Normalmente no solemos generar un proyecto. Tenemos que hablar con el abogado de la ciudad. Se puede hacer a través de una licitación”.

El aumento de los costos amenaza el proyecto

Este intercambio de propuestas llevada a cabo en agosto, puso de relieve la frustración del comité, que fue creado por el alcalde Eric Garcetti después de que los votantes aprobaron la medida de bonos de la Proposición HHH en 2016.

En la primavera, el Ayuntamiento ordenó al comité que recomendara mejoras a la forma convencional de construir proyectos, que demoran entre tres y cinco años y su costo cada vez va creciendo más.

La meta de la Proposición HHH es construir 10,000 unidades de vivienda para las personas sin hogar.

“Tenemos una responsabilidad con los votantes, no vamos a cumplir la meta”, dijo Morrison.

El presidente Miguel Santana, ex oficial administrativo, no ha dudado en mostrar su descontento.

“Durante el primer año, la agenda fue impulsada por el personal del comité”, dijo Santana en una entrevista. “El comité ha decidido ser proactivo al invitar nuevas ideas y enfoques”.

Con la presión encima, el comité decidió buscar proyectos innovadores fuera de la burocracia interna.

Un empujón para reducir los retrasos

Alertado por un artículo en The Times sobre un conjunto que se está construyendo para 32 personas sin hogar sin subsidio público, el comité invitó al desarrollador a su reunión de agosto.

Lawry Meister, presidente de FlyawayHomes, aprovechó la oportunidad para proponer una alternativa a la forma estándar de financiar viviendas, un proceso que combina créditos fiscales con otras subvenciones y préstamos estatales o locales para la construcción.

La ciudad, dijo Meister, debería repensar su plan inicial de usar el dinero de la medida HHH y buscar también el apoyo de capitales privados.

Sería más rápido si fuera financiado el 100% del proyecto, por lo que podría reciclarse el dinero rápidamente.

Meister desafió otra suposición del modelo de vivienda de apoyo: que cada persona necesita una unidad de vivienda separada. En el proyecto de FlyawayHomes en el sur de Los Ángeles, cuatro personas comparten un dormitorio y una sala de estar.

El requisito de una unidad por persona “realmente aumenta el costo”, dijo Meister.

Presionados por Santana, los funcionarios del Departamento de Vivienda e Inversión Comunitaria dijeron que nada en el lenguaje de la boleta impediría que la ciudad prestara el 100% del costo de un proyecto. Tampoco prohibiría la vivienda compartida o la inversión privada con fines de lucro.

Otras condiciones de la propuesta mostraron ser mucho más problemáticas.

La ciudad tendría que proveer terrenos apropiados para los proyectos en cada uno de los distritos, dijo Meister, y el requisito de pagar al precio comercial establecido tendría que ser exento.

Edwin Gipson, director de la división de desarrollo y finanzas del departamento de vivienda, aceptó hablar con Meister para ver si podían llegar a un acuerdo.

Esas conversaciones todavía están en curso, pero el comité no se ha detenido allí.

“En cada una de las reuniones, vamos a invitar a diferentes innovadores a presentar sus recomendaciones sobre lo que debemos hacer”, dijo Santana.

En opinión de Santana, el éxito de la Proposición HHH está en juego.

La promesa a los partidarios de la medida para la construcción de 10,000 unidades de viviendas está en riesgo. Los costos por unidad se elevan a $ 500,000

La expectativa de que la vivienda podría construirse por tan solo $ 300,000 por unidad se desvaneció rápidamente en el auge de la construcción de bienes raíces.

Los costos por unidad aumentaron a $ 450,000 en 2017, y la última ronda de propuestas para 15 proyectos, el precio promedio por unidad pasó de $500,000, dijo el director Rushmore Cervantes.

Al ritmo actual de gastos, el dinero del bono se va a agotar mucho antes de que se construyan las 10,000 viviendas.

Para compensar el déficit, cuentan con otras fuentes de dinero, en particular la nueva tarifa de la ciudad para los desarrollos y el Fondo de No Place Like Home que la Legislatura ha creado a partir de programas de salud mental.

El fondo de $ 2 billones está ahora en peligro. En respuesta a un desafío legal, la Legislatura colocó el tema en la boleta para que los votantes sean los que decidan.

Incluso si el dinero llega, Santana rechaza la sugerencia de que la Proposición HHH se puede respaldar con otros fondos.

“Ese dinero estatal, cuando llegue, debería dar como resultado aún más viviendas”, dijo.

En su reunión de septiembre, el comité recibió presentaciones de los arquitectos Gensler y Clifford Beers Housing que se enfocaron en las micro viviendas prefabricadas, los requisitos de zonificación, los obstáculos para el financiamiento e incluso los nuevos modelos sociales.

Rob Jernigan, director general sénior de Gensler, mostró un diagrama de una micro unidad que tenía una gran cocina y sala de estar comunes.

“Ese es un aspecto importante del costo, pero también socialmente”, dijo Jernigan. “La gente quiere esto y puede tenerlo, pero compartiendo algunas zonas comunes”.

Cristian Ahumada, director ejecutivo del desarrollador sin fines de lucro Clifford Beers, ofreció ideas que incluían arrendamientos a largo plazo para eliminar los costos de capital.

“La mayor parte de L.A. no es de mayor densidad”, dijo Ahumada. “No tenemos ninguna herramienta de vivienda de apoyo permanente para lidiar con eso. No puedo hacer un proyecto [crédito fiscal] de 15 unidades. Simplemente no es viable”.

Después de ambas presentaciones, los miembros del comité rompieron en aplausos.

El consejo tiene previsto escuchar más en su reunión de octubre, y luego hacer recomendaciones al Consejo en noviembre.

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